Les SCPI sans frais de souscription ne sont que trois sur le marché, mais on ne parle que d’elles ! Que valent-elles vraiment ?
Immobilier locatif : que cachent les SCPI sans frais d’entrée ?
Il y a plusieurs années, souscrire à une assurance vie sans payer d’entrée n’existait pas sur le marché. Actuellement, la majorité des assureurs ont baissé leurs tarifs et certains ont même supprimé les frais de souscription. C’est aussi ce qu’il se passe dans le domaine des SCPI ou de la pierre-papier.
« C’est le sens de l’Histoire », estime Gautier Delabrousse-Mayoux, co-fondateur de la société de gestion Iroko.
Trois SCPI ont fait sauter leur commission de souscription
Il y a 6 ans, toutes les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) avaient des frais de souscription qu’on appelle des « commissions de souscription ». Les SCPI facturent environ 10,47% de frais d’entrée, d’après Rock-n-Data. « C’est plus qu’aucun autre produit d’épargne », informe Gautier Delabrousse-Mayoux.
Ces frais sont réglés au moment de l’acquisition des parts. « Ils servent à rémunérer la distribution, ainsi que la recherche des actifs immobiliers dans lesquels la SCPI va investir votre argent », souligne Clément Renault, co-fondateur de Louve Invest.
Depuis toujours, ces frais représentaient la clé d’entrée pour accéder à ce type d’immobilier locatif. Sur le marché, 3 sur 207 SCPI ont supprimé ces commissions.
Il s’agit d’Iroko Zen, Novaxia Neo et Remake Live. La question qu’on se pose : est-ce que les 3 SCPI se rattrapent sur d’autres frais ?
Un succès en hausse et des intérêts en fonction des loyers
Une chose est sûre, en seulement quelques années, les SCPI sans frais d’entrée ont rencontré un vif succès. Par exemple, Remake Live est arrivé à 119 millions d’euros d’encours 9 mois après sa création.
Mais, certains se méfient de ces nouvelles SCPI. « Beaucoup de gens pensent que c’est juste un argument marketing. Et que nous compensons l’absence de commission de souscription par d’autres frais », regrette Gautier Delabrousse-Mayoux.
En effet, Iroko Zen a 12% de frais de gestion, ce qui est au-dessus de la moyenne des SCPI sur le marché, qui sont à 11,35%. Novaxia Neo et Remake Live sont à 18%. Mais, le mode de calcul entre les frais de souscription et de gestion n’est pas le même. Les premiers se basent sur la somme totale de votre investissement. Les seconds sur les loyers reçus.
« Les SCPI classiques gagnent beaucoup d’argent au moment de la souscription. Et certaines sociétés de gestion se focalisent par conséquent davantage sur l’acquisition de nouveaux investisseurs que sur leur gestion », remarque Gautier Delabrousse-Mayoux.
À l’inverse, les SCPI sans frais d’entrée gagnent de l’argent sur les loyers qui rentrent. « C’est un modèle vertueux. Car les intérêts de la société de gestion sont alignés avec ceux des investisseurs », ajoute Clément Renault.
D’autres frais cachés ?
Iroko Zen, Remake Live et Novaxia Neo ont d’autres frais en dehors de ceux de gestion, comme les commissions d’acquisition. Ils arrivent quand la SCPI acquière un nouveau bien immobilier, comme s’il s’agissait de frais d’entrée masqués ? Oui, mais leur montant est assez faible. Par exemple, chez Iroko Zen, ils sont de 3%.
« Certains estiment que ce type de frais nous incite à faire de la dette. Et ils ont raison », constate Gautier Delabrousse-Mayoux. Si les SCPI font crédit aux banques pour acheter davantage de biens, les frais d’acquisition seront plus importants.
Ainsi, est-ce la raison pour laquelle les SCPI ont fait ce choix ? « Tout cela est très encadré par l’Autorité des Marchés Financiers. On ne peut pas s’endetter à plus de 50% », explique Gautier Delabrousse-Mayoux avant d’ajouter : « Et puis la dette n’est pas nécessairement une mauvaise chose. Au contraire : bien maîtrisée c’est un levier de performance intéressant ».
Pas de frais d’entrée, plus d’argent qui fructifie ?
L’atout majeur des SCPI sans frais d’entrée, c’est qu’elles font fructifier plus d’argent dès le départ. Pour preuve, si vous placez 100 euros dans une SCPI avec 10% de frais d’entrée, seulement 90 euros seront investis.
Dans le cas d’une SCPI sans ces frais, vous investissez 100 euros avec des frais d’acquisition à 3%, ainsi, vous faites travailler 97 euros. En d’autres termes, la somme investie est la même, mais la SCPI achètera plus de pierre.
Cela a aussi des répercutions positives sur les rémunérations. Si vous investissez 90 euros dans une SCPI avec un rendement à 6%, vous récolterez 6% de 90 euros, donc 5,40 euros de loyers.
Si c’est 97 euros qui sont investis, vous récupérerez 6% de 97 euros, donc 5,82 euros. « Cela permet – à immobilier comparable – de rendre net des frais de gestion plus de rendement que pour une SCPI avec frais d’entrée », avoue Gautier Delabrousse-Mayoux.
Des frais de sortie anticipée à prévoir
Si la plupart des SCPI ont des frais d’entrée, c’est aussi pour une autre raison. « Le plus souvent, il faut garder ses parts au moins 8 ans pour amortir ces frais », informe Jonathan Dhiver, créateur de meilleurescpi.com.
Cela signifie qu’un investisseur est quasi lié à la SCPI. En effet, s’il vend ses parts trop tôt, il ne sera pas rentable. De plus, « Si tout le monde décide de vendre en même temps, la SCPI pourrait se trouver en difficulté. L’existence des commissions de souscription permet de limiter ce risque », explique Jonathan Dhiver.
Alors, est-ce que les SCPI sans ces frais sont plus à risque ? Non, car ces SCPI ont tout prévu ! Il y a des frais de sortie anticipée. Si l’investisseur revend ses parts avant 3 ans d’adhésion, Iroko Zen prélève 6% de frais de sortie anticipée. Chez Remake Live, il y a des frais en dessous de 5 ans.
« On ne veut pas être un produit d’arbitrage et avoir à gérer des entrées ou des sorties tous les 6 mois. Car l’investissement immobilier s’inscrit dans un temps long. Et cela compliquerait trop la gestion. Cela dit, notre but n’est pas que les épargnants restent captifs. D’ailleurs, la durée d’investissement moyenne en SCPI, c’est 23 ans. Les gens ne restent pas juste pour amortir les frais de souscription. Ils restent parce qu’ils sont contents », déclare Gautier Delabrousse-Mayoux.
