Étant donné que les banques font de moins en moins de bénéfices sur le crédit immobilier, elles durcissent les règles et les conditions d’obtention. Et encore plus depuis la crise sanitaire. Désormais, les établissements bancaires vont demander une épargne résiduelle aux emprunteurs en plus de tous les autres critères à respecter.
Crédit immobilier : quel ce nouveau critère pour obtenir un prêt ?
Début février, les chiffres de la Banque de France sur le crédit immobilier montrait une baisse colossale. En effet, en janvier 2022, 23,7 milliards d’euros concernaient l’emprunt pour l’habitat et en janvier 2023, la somme s’élevait à seulement 14,4 milliards d’euros. Le constat est sans appel !
Cette baisse s’explique par l’augmentation des taux, ce qui rend le coût du crédit immobilier plus important. En effet, ce dernier est passé de 0,64% en février 2022 à 2,63% au 3 février 2023. Le taux d’usure est le taux maximum qu’une banque peut accorder à son client avec tous les frais. Il posait beaucoup de problèmes, car il était infranchissable. Alors, de nombreux établissements bancaires ont mis le crédit immobilier de côté en attendant que la marché s’améliore.
Épargne résiduelle : un an d’économies par précaution
Les jours meilleurs sont peut-être arrivés ! En effet, la bonne nouvelle, c’est que le taux d’usure a été réévalué en février à 3,79% pour le crédit immobilier sur une durée de 20 ans et plus.
Ainsi, les banques ont plus de souplesse par rapport au taux d’usure, mais cela ne les empêche pas d’étudier au millimètre près le dossier des acheteurs. Le moindre détail compte et il y a certains pré-requis dont vous ne pourrez pas faire l’impasse. Par exemple, le candidat doit savoir bien gérer ses comptes, avoir des salaires réguliers ainsi qu’un apport personnel de 10% minimum.
Depuis plusieurs semaines, une nouvelle condition est mise en avant par les courtiers et qui plait aux banques. Il s’agit de l’épargne résiduelle après achat. En bref, l’apport personnel ne suffit plus. En plus de ce dernier, la personne qui fait un crédit immobilier doit avoir des économies en plus. Mais, alors obligatoire ou pas pour accéder au crédit immobilier ?
Maël Bernier, la directrice de la communication de Meilleurtaux, a l’impression que cela ressemble bien à un nouveau critère obligatoire. Mais, « avoir une épargne résiduelle, c’est ce que va aujourd’hui permettre à un dossier de passer sous les 3%. »
Donc, si vous voulez faire un crédit immobilier, l’épargne qu’il vous restera après l’opération est la clé d’entrée pour obtenir un taux intéressant. Et la raison est simple. On ne laisse pas ses économies sur un compte courant. Alors, l’emprunteur va certainement prendre un produit bancaire pour placer son argent et on sait que les banques font de l’argent avec les services.
Quel est la somme attendue par les banques ?
« Idéalement, l’emprunteur doit avoir, en plus de son apport personnel de 10%, environ 20% à 30% du projet en épargne résiduelle. Par exemple, quelqu’un qui souscrit un prêt de 200 000 euros et qui dispose de 40 000 à 60 000 euros d’épargne après projet est considéré comme un bon dossier aujourd’hui », révèle Maël Bernier.
« Il y a des banques qui, au-delà du taux préférentiel, ont fait de l’épargne une condition d’octroi du crédit. Dans un contexte de hausses des dépenses quotidiennes et d’énergie, certaines banques demandent jusqu’à un an de mensualités de crédit en épargne de précaution en plus de l’apport demandé », explique Laura Martino, la directrice des partenariats bancaires chez Cafpi.
Donc, ce n’est pas uniquement pour placer des produits bancaires, mais surtout pour anticiper l’inflation et les risques d’impayés. En effet, les banques veulent être persuadées que l’emprunteur pourra assumer les charges et les frais en cas de hausse. « Souvent, l’épargne de précaution n’a pas besoin d’être placée sur un support, elle est là pour couvrir un risque potentiel, elle doit donc être mobilisable et est le plus souvent placée sur un Livret A », affirme Laura Martino.
Crédit immobilier : chaque dossier est unique
« Le sujet de l’épargne devient de plus en plus important pour les banques, car elles sont aujourd’hui soumises à des contraintes de liquidité. Ce n’était pas le cas jusqu’à encore l’année dernière, quand il n’y avait aucun problème pour se financer à moindre coût sur les marchés. L’épargne apportée par les clients devient aujourd’hui un point d’attention pour les banques. », informe encore Laura Martino.
LCL ou le Crédit Agricole disent ne pas être au courant de cette obligation. Pour eux, l’obtention d’un crédit immobilier dépend de plusieurs critères et qu’il faut faire du cas par cas.
Obligation ou pas, l’épargne résiduelle est un grand atout dans un dossier. Cela montre à la banque que vous savez mettre de l’argent de côté et c’est toujours rassurant pour une banque.
